По заявкам начинаю серию (надеюсь) постов о нюансах, связанных с ипотечными продуктами, как лицо, непосредственно ими занимающееся.
В данном посте поговорим о моей любимой ипотеке - на приобретение жилья в строящихся многоквартирных домах.

При выборе квартиры в банке самый частый вопрос - "Подскажите, какой застройщик самый надежный?
Ответ на этот вопрос связан с рядом факторов. Во-первых,обращайте внимание на то, по какой форме договора застройщик будет взаимодействовать с покупателями. Самый надежный способ - по договорам долевого участия в строительстве. Ответственность, обязанность и прочие штуки застройщика перед клиентом обговорены в ФЗ №214
«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…». Более того, согласно этому закону застройщик обязан страховать свою ответственность перед дольщиками в страховых компаниях, аккредитованных в ЦБ РФ. Так что тут риск минимален. Если вам попадается иная форма договора (например, договор о паевых взносах) - будьте осторожнее. Наличие такого договора регламентировано только ГК РФ + закрадываются обоснованные подозрения, почему застройщик не хочет работать по ДДУ.
Второй момент, на который стоит обратить внимание - это насколько застройщик известен. Крупные застройщики воздвигают целые кварталы с садиками и школами, у них большие бюджеты, поддержка крупных банков и прочие финансовые резервы. Также эти застройщики не любят скандалов, т.к. репутационные риски для них очень чувствительны. Разумеется, даже среди крупняков, попадаются колоссы на глинянных ногах.
Третий фактор - это аккредитация застройщика и возводимого дома в банке, в котором вы подаете ипотеку. Прежде всего, для клиента это означает, что банк и его служба безопасности произвели ряд проверок по данному застройщику. Бонусом будет служить то, что по таким застройщикам в банк нужно предоставить минимальный пакет документов и все делается очень быстро.

Теперь перейдем к самой ипотеке. В настоящий момент в РФ действует программа по гос поддержке строящегося жилья. Это означает, что наша страна субсидирует часть денег банкам, а те снижают для клиентов процентные ставки. По большинству банков сейчас это 11,4%. Это очень выгодная цифра и в ближайшие лет 5 по ипотекам, думаю, таких ставок мы не увидим. Проблема в том, что программа действует до 29 февраля включительно. И нет информации, что в текущей рыночной ситуации будет продлено. А если и будет, то, клятвенно вас заверяю, не под 11,4%.

Ипотека по господдержке простая процедура, относительно других видов ипотек. Вам нужно подать заявку в банк, вам будет расчитана платежеспособность. Далее вы предоставляете в банк документы по объекту покупки - это либо справка о бронировании квартиры, либо проект договора долевого участия между вами и застройщикам. Банк в течение нескольких рабочих дней это дело рассматривает и подписывает с вами кредитный договор. Далее вы подписываете с застройщиком окончательный вариант ДДУ, чем закрепляете свои намерения. Сдаете это дело в УФРС и ждете, когда пройдет регистрация. А вот теперь о подводных камнях:

1) Во всех регионах страны, кроме СПБ и Ленобласти регистрация договора длится 5 рабочих дней. В Питере это, почему то, растягивается на многие (были случаи до полугода) месяцы. Частично это связано с УФРС, частично с тем, что сами застройщики подают документы на регистрацию поздно. А делают они это, потому что им удобнее накопить пачку документов и отнести ее всю, нежели бегать по одному. Иногда копят месяцы)) Поэтому не ленитесь пинать менеджеров для ускорения регистрационных действий! Если регистрация затянется, срок действия КД с банком выйдет и договор может быть рассторгнут
2) Часто застройщики "вынуждают" клиентов открывать аккридетив (специальный счет в банке, куда кладутся деньги и "замораживаются", пока застройщик не принесет в банк доки о регистрации). Формально это штука хорошая и банк выступает гарантом в оплате средств, но услуга платная, оплачивает ее клиент. Поэтому вы всегда можете отказаться от открытия аккредитива, если на это нет веских причин.
3) Иногда некоторые застройщики (как правило регионы - Псков, Новгород, Краснодар, Калининград и т.д.) озвучивают требования, что первоначальный взнос вы им должны уплатить ДО регистрации договора в УФРС. Рекомендую этого не делать либо обсудить с застройщиком иные способы. Если что-то случится, и сумма крупная - устанете ходить взыскивать. Тем более согласно вышеупомянутому ФЗ 214, застройщик не имеет права брать деньги за неоказанную услугу. А услуга оказана тогда, когда квартира зарегистрирована. ФАС за это очень сильно бьет.
4) Пока квартира строится, в залоге у банка будет не сама квартира (ее по факту не существует же еще), а права требования по данному договору. Когда квартира будет построена, придет жилищная комиссия, осмотрит все и разрешит сдавать дом. Тут надо понимать, что это не означает, что вам сразу дадут ключи. У застройщика будет время на реализацию инженерных коммуникаций, внутреннюю отделку и т.д. После того, как застройщик будет готов, начнется оформление права собственности на квартиру в УФРС. Если у вас на это время еще есть ипотека — то вы обязаны оформить эту квартиру в залог банку. Для этого вам нужно оплатить услуги оценщика, аккредитованного банком, застраховать квартиру и предоставить все в банк. Банк оформит закладную, и эту закладную вы должны сдать в УФРС.
5) Если есть желание - вы можете взять ипотеку не под залог строящейся квартиры, а под поручительство физ. лица, либо под залог уже имеющегося у вас жилья. Тут в разных банках разные ограничения...
6) По приобретению строящегося жилья вы можете использовать мат. капитал как погашение кредита либо как первоначальный взнос.
7) И не забывайте, что кредитные средства в большинстве банков переводятся по всей России без комиссии!

На самом деле об ипотеке я могу говорить достаточно долго, днями и неделями. Прошу задавать ваши вопросы на тему господдержки, строящегося жилья и взаимодействия банков с застройщиками. Буду рад ответить!