«Я хочу купить квартиру». Краткое руководство.

Заранее, прошу прощения за возможные косяки по оформлению - мой первый пост.

Очень длиннопост.
В ответ на пост:


Не ожидал такого интереса к сделкам с недвижимостью.
Раз попросили пост на эту тему, пишу…

Пока писал, понял, что одним постом тут не отмахаешься, буду лепить серию, по посту за пару дней.

Краткое содержание всей серии постов:

1. Как понять, сколько стоит моя квартира и за сколько я смогу купить то, чего мне хочется?
2. На какие вопросы мне надо знать ответы по своей продаваемой квартире и по покупаемой взамен
3. Как красиво продать свою квартиру
4. Как оценить юридическую чистоту покупаемой на вторичном рынке квартиры
5. Как оценить юридическую чистоту покупаемой в недостроенном доме квартиры
6. Механизм сделки
7. Дополнительный материал:
a. Часто задаваемые вопросы и ответы на них
b. Перепланировки.
c. Типы домов, их плюсы и минусы
d. Статьи ГК, СК и ЖК. Короче, законы, которые все эти дела регламентируют.

В данном посте я дойду до 4-го пункта включительно.

Пара моментов в начале:

- Я уже несколько лет не занимаюсь недвижимостью и работаю в совершенно другой области. Клиентов при помощи этого поста не ищу. Максимум – могу направить к бывшему коллеге, в котором уверен.

- Этот пост НЕ поможет вам гарантированно избежать всех сложностей и вариантов попадалова и НЕ поможет вам купить квартиру самому, без помощи риэлторов и агентств.

- Тогда зачем этот пост? - Он поможет приобрести НАЧАЛЬНОЕ понимание о сделках с недвижимостью, не более. Это понимание поможет вам контролировать работу риэлтора, узнавать, что он будет делать и делает и примерно представлять, что он ДОЛЖЕН делать.

- Он поможет понять суть работы риэлтором и понять, что НОРМАЛЬНЫЙ риэлтор тоже не зря свой хлеб ест.

- О моём отношении к риэлторам: Я считаю, что они нужны. В вышеуказанном посте было много камментов в стиле: «Я как-то пообщался с риэлтором, он оказался нечист на руку, теперь я считаю, что всё надо делать без них». Не согласен в этим. Если ты пошёл ко врачу и он оказался лохом, который поставил тебе неверный диагноз, ты не лечишь аппендицит на дому кухонным ножом. Ты идёшь к хорошему врачу. Здесь такая же ситуация. К сожалению, 50-60% риэлторов в нашей стране действительно лживы и/или не профессиональны. Это происходит потому, что нет никакого лицензирования их деятельности. Любой Вася Пупкин может сегодня решить ,что он - риэлтор. Надеюсь, что со временем ситуация исправится. А пока мы имеем то, что имеем, ищите хороших риэлторов, используя сарафанное радио. Не знакомых, не дешевых, а именно ХОРОШИХ и ЧЕСТНЫХ. Такие есть.

- Также, читал о риэлторах: "А зачем с ними работать, они же ни за что не отвечают!". Добро пожаловать. У нас и врач не отвечает за качество вашего лечения, и адвокат не отвечает за исход дела. И, даже, если поужинаете в ресторане, а потом просидите на толчке неделю, за это никто тоже отвечать не будет. Но, мы всё равно идем к профессионалам. Важно, только, чтобы это профессионал, извиняюсь за тавтологию, было профессиональным.

Итак, переходим к сути вопроса:

Вы захотели купить квартиру. Или продать одну квартиру и купить другую.
Что делать? C чего начать?
Начать надо с исследования рынка – сопоставить хотелки с возможностями.
Идём на сайты, на которых эти квартиры продаются и смотрим цены.

На какие сайты? sob.ru, cian.ru, irr.ru, realto.ru, avito.ru

Смотреть стоит на всех, но, 95% информации на этих сайтах дублируется.
Смотрим, сколько стоит квартира, которую мы хотим продать и сколько стоит квартира, которую хотим купить.
Пытаемся понять, что сейчас с рынком недвижимости происходит. Если рынок «на взлете», мы сможем продать свою квартиру ближе к верхней планке цен на квартиры типа нашей. Если рынок стоит – по нижней. Если рынок «на взлете», мы понимаем, что и самим скидок по цене делать особо не надо, и нам этих скидок делать не будут. Если рынок в застое – наоборот. Также, оценка рынка поможет прикинуть сроки, за которые мы сможем решить свой квартирный вопрос.

В среднем на продажу одной квартиры и покупку другой стоит закладывать 3-6 месяцев. Бывает быстрее, бывает дольше, но, обычно диапазон сроков такой.

В бюджет сделки нужно заложить не только стоимость приобретаемой квартиры, но и все сопутствующие расходы: риэлтор (если будете пользоваться его услугами), аренда ячейки в банке, заказ нужных документов и т.д.

Сразу нужно понять, что свою квартиру по верхней планке цены, вы не продадите. Квартиры по завышенным ценам многие выставляют в расчете «на дурачка». «А вдруг прокатит?!» Люди могут продавать их годами и не продать. Также, надо понимать, что квартиру по нижней планке цены вы, скорее всего, не купите – обычно, если цена ниже рынка, значит есть проблемы с документами.

Посмотрели цены, определились, выставляем свою квартиру на тех же сайтах. Обязательно делаем красивые фото и, возможно, видео. Пишем красивый текст в объявлении. Указываем все плюсы квартиры. (Состояние квартиры, что с документами, полная/неполная стоимость, транспортная доступность, инфраструктура – сады/школы/магазины рядом).

Ниже привожу основные моменты, которые нужно будет указать в объявлении. Эти же моменты тебе нужно будет уточнять, когда будешь искать вариант для покупки:

1. Изолированные или смежные комнаты
2. Общая площадь, жилая площадь, площадь кухни.
3. Санузел разд/совм
4. Высота потолков. Хрущевка 2,45-2,5м. Панель: 2,65-2,8м. Сталинка: 2,8-5,6м
5. Этаж, этажность дома
6. Балкон / лоджия. (Балкон выступает, лоджия не выступает.)
7. Имеется ли телефон
8. Состояние квартиры. Отличное, евроремонт, требует косметического ремонта, требует ремонта. Немного приукрасить можно, наглеть не стОит.
9. Вид из окон (двор, улица, парк, озеро, панорамный-т.е. высокий этаж)
10. Состояние подъезда
11. Инфраструктура (школы, д/сады, подз. паркинг, территория, фитнесс-клуб и т.д.)
12. Как далеко от метро (пешком / транспортом)
13. Документы: первичн и т.д.
14. Юридически свободна / нет
15. Перекрытия: ж/б, дерево, смешанные
___________________________________________

Объявление должно быть таким, чтобы, глядя на него, ты сам хотел свою квартиру. Тогда, её захотят и другие. В цену закладываем небольшой торг. Ждём…

Если звонков нет вообще в течение нескольких недель, снижаем цену. Если есть – ждём, показываем, торгуемся.

Когда нашёлся покупатель, заключаем договор. Договоров может быть много вариантов.

Вот основные:

1. Предварительный договор купли-продажи. По этому договору, вы обязуетесь продать данную квартиру в указанные в договоре сроки. Если вам пытаются пропихнуть такой договор, отказывайтесь. Потому, что, если вы не найдёте себе в указанные сроки достойную альтернативу, на вас будут давить этим договором. Выкинуть на улицу по нему практически невозможно, но нервы попортят.

2. Договор о внесении задатка. По такому договору, если люди внесли задаток и передумали покупать, задаток остаётся у вас. Но, если вы передумали продавать, вы возвращаете задаток в двойном размере. (см. ст. 380, 381 и 416 ГК. РФ). В Москве от такого обычно отказываются. Мало ли, что может измениться. Зачем брать на себя лишние финансовые обязательства?

3. Договор о внесении аванса. Фактически, это договор, по которому никто никому ничем не обязан. Даже покупатель вправе забрать аванс, если передумает покупать (о чём многие, кстати, не знают).

Тут возможны варианты. Это может быть и обеспечительный платёж и куча чего еще. Агентства недвижимости, которые будут работать на стороне покупателя вашей квартиры могут проявить чудеса изобретательности. Потому, что их задача состоит в том, чтобы вы несли максимум ответственности, а они и их клиент минимум. Поэтому, по каждой конкретной ситуации придётся консультироваться со специалистом.

Итак, покупатель появился, аванс внес, договор подписал. Ура! Первая часть большого пути пройдена! Что делать дальше?

Дальше идём на те же сайты и ищем вариант для покупки.

Нашли, звоним. Кто продаёт, собственник, или агентство – неважно.

Какие вопросы задаём при звонке? – Да те же самые:

1. Изолированные или смежные комнаты
2. Общая площадь, жилая площадь, площадь кухни.
3. Санузел разд/совм
4. Высота потолков.
5. Этаж, этажность дома
6. Балкон / лоджия. (Балкон выступает, лоджия не выступает.)
7. Имеется ли телефон
8. Состояние квартиры. Отличное, евроремонт, требует косметического ремонта, требует ремонта
9. Вид из окон (двор, улица, парк, озеро, панорамный-т.е. высокий этаж)
10. Состояние подъезда
11. Инфраструктура (школы, д/сады, подз. паркинг, территория, фитнесс-клуб и т.д.)
12. Как далеко от метро (пешком / транспортом)
13. Документы: первичн и т.д.
14. Юридически свободна / нет - Здесь важно слушать интонацию отвечающего. Если есть паузы, междометия и т.д. - 100%, что человек врет. Врут часто и много. Привыкайте.
15. Перекрытия: ж/б, дерево, смешанные

Смотрим квартиру . Если вариант нравится, говорим об этом, но осторожно. Нам нужно создать у покупателя двойственное чувство: с одной стороны, он должен увидеть, что мы – реальные покупатели. С другой, что мы легко можем «соскочить», если он будет несговорчив по цене. Это сделает его более гибким, когда будем торговаться. А мы будем.

Дальше немножко включаем психолога. Смотрим на продавцов – что за люди? Пьющие, или нет? Сколько лет? Примерный социальный статус и т.д.

Потом торгуемся. Тут всё понятно. Всё должно быть вежливо и неторопливо, если рынок не «на взлете». Иногда мы слишком торопимся на этой стадии и теряем 100.000-300.000 рублей из-за этого.
Поторговались, договорились. Просим документы. Иногда они прямо на дому лежат, иногда – в агентстве.

Никаких авансов/задатков не даём, пока не исследуем все документы и не разберемся с юридической чистотой квартиры.

Какие документы нам, скорее всего, покажут? – Свидетельства праве о собственности (недавно отменили) и документы-основания. Тут важно понимать, что само свидетельство – это вообще не главный документ. Самый важный – это документ – основание. Т.е., на основании чего человек стал, собственно, собственником и получил это свидетельство.

Чаще всего это один из трех вариантов (пишу в порядке того, насколько часто встречается):

- договор купли-продажи
- договор передачи (т.е., человек приватизировал квартирку и получил право собственности на неё)
- свидетельство о праве наследования

Всего же вариантов намного больше:
1. Договор передачи
2. Наследство по закону
3. Наследство по завещанию
4. Дарение
5. ДКП
6. ДКП с обременением
7. Договор ренты
8. Договор мены
9. Обмен
10. Договор определения долей
11. Решение суда

12. ДДУ
13. Преварительный договор
14. Договор инвестирования

Последние три – для новостроек

Смотрим, когда человек стал собственником метров и т.д.

Также, могут из документов предоставить поэтажный план, экспликацию и кадастровый паспорт.

Что делаем дальше?

Дальше – самое важное. Надо же не просто купить квартиру, надо еще не остаться на улице и без денег после её покупки.

Проверяем юридическую чистоту квартиры. Но, об этом, дорогие детишки, вы узнаете в нашей следующей программе… 