покупка квартиры

Постов: 5 Рейтинг: 6696
520

Как я квартиру покупал

Развернуть
По мотивам постов о риэлторах: и .
Вспомнился мне значит тот период, когда мы с женой покупали нашу квартиру. Было это лет 7 назад в городе Одесса, так что возможно на данный момент или в других регионах/странах часть из описанного не будет актуальной, но написать очень хочется.

Сначала немного теории. На тот момент в Украине при покупке квартиры через риэлтора, его комиссию оплачивал покупатель, а не продавец. В связи с этим обстоятельством выйти на собственника было задачей практически невозможной. Риэлторская комиссия доходила до 5-7% от реальной стоимости квартиры, а делали они за эти деньжищи аж ничего, но об этом позже.

Мы с женой естественно очень не хотели платить такие деньги за ничто и постоянно мониторили местный форум, доски объявлений и даже пару раз газеты покупали. Да что там газеты, дошло до того, что я распечатал объявления о покупке квартиры и пошел расклеивать их в понравившихся районах города, толку правда от этого в итоге вышло 0. Но все же несколько вариантов (штук 5-6) мы от хозяев посмотрели и перед рассказом о риэлторах хотелось бы остановится на основных, выносящих мозг закидонах собственников и особенностях их квартир:

1. Незаконные перепланировки. Масштабы перепланировок разнились от незначительных, вроде разделения большой комнаты на две маленькие некапитальной стеной, до пристроек на первых этажах, наращивания площади балконов в 3-4 раза. Один раз в квартире мы не увидели ни одной целой стены, кроме той, что ограждала совмещенный санузел. Вместо стен в обычной двухкомнатной хрущевке остались какие-то подобия колонн.

2. Приписанные несовершеннолетние дети. В самом факте их приписки само собой нет ничего плохого или не естественного, но стоит только заикнутся о том, что на момент сделки хочешь чтобы они были из квартиры выписаны, то тут же начинался лютый срач. Никакие мои аргументы по поводу того, что после сделки у меня не будет никакого законного способа выселить несовершеннолетних детей из квартиры, в расчет не принимались. И вот парадокс, риэлтора, когда просмотры подобных квартир происходили с ними, всецело становились в этом на сторону продавца.

Кстати полез проверить в гугл как правильно пишется слово "срач" и вот какое определение нарыл, как по мне достойно упоминания:
3. Продавцы хитрилы. В основном такими предложениями сыпали сами риэлтора, но и парочка продавцов тоже их озвучивали. Суть предложения сводилась к тому, чтобы в договоре купли-продажи указать не реальную стоимость квартиры, а ее оценочную стоимость. Чтобы было понятно разница порой доходила до 90% цены квартиры. Прикол заключался в том, что в случае оспаривания сделки в суде, покупатель возвращает квартиру продавцу, а тот возвращает покупателю сумму, указанную в договоре купли-продажи и никакие расписки на остальную часть суммы судом в расчет не принимались.

4. Зомби. Я до сих пор не могу понять, что творилось в голове у этих людей, но история вышла следующая. Мы нашли очень хороший вариант, который подходил нам почти по всем параметрам, да еще и от собственников. Собственниками была семья из еще не старых мужа с женой и их взрослого сына. На первом же просмотре мы договорились встретится через пару дней у нотариуса и составить договор задатка. Долго не могли поверить в свою удачу и как оказалось не напрасно. Приехали мы к нотариусу, с пачкой денег, вроде что-то около 5к долларов и всеми документами, дождались продавцов и состоялся у меня с ними такой разговор (П - продавцы, Я - собственно я):
П: - Мы подумали и решили, что хотим оформить сделку через риэлтора.
Я: - О_О Зачем же нам риэлтора?! Мы же вот они, реальные покупатели, деньги на задаток с собой, сейчас оформим все у нотариуса и вы сможете спокойно готовить документы к сделке.
П: - Ну мы решили, что с риэлтором нам будет спокойнее.
Я: - Если у вас есть какие-то опасения по поводу сделки, то наймите юриста, который специализируется на сделках с недвижимостью, он вам все проверит. Хотя какие у вас в сущности риски, мы же вам деньги в день подписания договора наличными передадим, при чем до того как вы подпись поставите. (Тут надо пояснить что это нормальная практика. Все делается у юриста, сперва он готовит договор, все его читают и если нет замечаний, то идут в отдельную комнатку, там продавец получает от покупателя деньги, пересчитывает, проверяет и если все ок, то идут обратно к нотариусу и подписывают договор).
П: - Нет, мы хотели бы именно риэлтора. Юристу еще и платить придется.
Я: - Стоимость услуг юриста это 100-200 долларов всего, а риэлторы обычно хотят 5-7% от стоимости квартиры.
П: - Ну так риэлтору платит покупатель.
Я: - О_О За что же я ему должен платить то?! Я ведь сам вас нашел, сам нанял юриста, который вашу квартиру оперативно пробил на аресты и прочее. Если вы хотите нанять риэлтора, дело ваше, но и платите ему сами.
П: - Нет нас это не устраивает. Вы не хотите нанимать риэлтора, значит что-то скрываете. раз так, то мы уходим.
И вот представьте себе картину, стоим мы с женой в приемной нотариуса, совершенно офигевшие, а в кармане "живые" деньги на задаток в "зеленых енотах". Позднее я еще пару раз пытался им звонить, уж очень хороший был вариант, но они стояли на своем.

Теперь непосредственно о покупке нашей квартиры. Деньги на нее были приданным жены, так что оба мы очень сильно волновались перед покупкой. В связи с этим я перечитал кучу информации по данной теме и в том числе одну тему на местном форуме, в которой уже на тот момент насчитывалось более 100 страниц. Там же мы нашли очень хорошего юриста и взяв у него пару консультаций, приступили к поискам.

Как я уже писал выше, найти объявление от собственника очень сложная задача и на каком-то этапе нам пришлось обратится в пару агенств. Не буду особо расписывать все показы, большинство из которых были не того или не там, но в результате нашли мы одну квартиру, которая нас устроила и вот дальше начался треш.

Этап 1. Встреча в агентстве для аванса.

Тут надо пояснить, что на тот момент в Украинском законодательстве не было такого понятия как аванс, был задаток, который нужно было оформлять отдельным договором у нотариуса, но ведь риЭлторам виднее. В общем собрались мы у риэлторов, я специально денег с собой брать не стал, поскольку никакого "аванса" давать не собирался. Вот значит расселись мы все в кабинете: я с женой и юристом нашим, двое продавцов, и трое от риэлторов и понеслась. Далее Я - это я, Р - это кто-то из риэлторов (кто конкретно там реплики выдавал уже не помню), П - это продавцы, хотя они все больше молчали.

Р: - Вот, почитайте наш договор аванса. (Передают мне бумажку, обычный А4, хотя все договора по недвижимости должны быть на специальном бланке с голограммами).
Я: - (Не читая передаю сразу юристу) Договор "аванса" меня не устраивает, я готов дать задаток и оформить его у нотариуса.
Р: - Аванс это обычная практика, мы предлагаем этот договор всем нашим клиентам.
Я: - Возможно, что предлагаете всем, но меня устроит только договор задатка, оформленный у нотариуса.
В этот момент юрист дочитывает договор и начинает рассказывать мне все подводные камни этого "договора", а там прям рифы а не камни. Всего уже точно не помню, но выходило так, что в случае чего обратно деньги, переданные по этому "договору" мне не получить.
Я: - Ну вот видите (киваю на своего юриста), вот по этому меня ваш "договор" и не устраивает.
Р: - (За дальнейшую точность цитат не ручаюсь, но смысл был примерно таков) Да кого вы вообще сюда привели (высказано это было с обалденным наездом), у нас вот "Мари Ивановна" (кивает на одну из риЭлторов) штатный юрист, она эти договора составляет уже давно, никто не жаловался. Вы хотите квартиру купить вообще или нет?!
Я: - Квартиру купить хочу, а вот просто подарить кому-то деньги нет. Буду делать лишь то, что советует мне мой юрист.
Р: - (Обращаясь к продавцам) Эти покупатели вам не подходят, слишком хитрые.
Я: - О_О А вы ничего не перепутали?! Вроде как ваш гонорар плачу вам я!
Р: - У нас серьезная фирма (кстати агенство действительно было одно из крупнейших в городе и я не зря делаю на этом акцент), у нас куча сделок и все довольны, а вы тут выступаете.
Я: - Буду доволен, когда заключим договор задатка у нотариуса. Если не хотите, то мы встаем и уходим.
После чего риЭлтора начинают еще более активно обрабатывать продавцов, что мол мы сильно много хотим и им лучше найти других покупателей и риЭлтора им приведут еще тонну получше нас. Но видимо квартиру те продавали уже давно и уходить не торопились. В общем спустя минут 5-10 риЭлтора таки согласились (они блин согласились, не мы или продавцы, а их ВЕЛИЧЕСТВА за мои нехилые деньги!!!) встретится через пару дней у нотариуса. Тут кстати тоже пришлось еще выдержать 5 минут боев, где я настаивал на своем нотариусе, поскольку услуги его оплачивал тоже я. Они же пытались втюхать нотариуса от своей фирмы.
Р: - Хорошо (хотя по ее лицу не скажешь что ей было сильно хорошо). Теперь касательно наших услуг, вот наш договор.

Я опять же передаю договор юристу, тот его минут 10 изучает. Все 10 минут риЭлторы что-то бухтят по поводу того, что договор типовой и изучать там нечего, но как оказалось очень даже есть чего. Всех подробностей и формулировок я уже не помню, но подводные камни за 5% от стоимости были следующие:

1. Как я упоминал выше контора риЭлторская была довольно известна в нашем городе, но договор был от лица какого-то СПД (ЧП в России). Этим СПД была одна из риЭлторов, которая сидела с нами.
2. По договору они не за что не отвечали от слова вообще.
3. Ну и самый классный пункт заключался в том, что как бы не обернулась сделка, но комиссию от указанной в этом же договоре суммы сделки мы должны были заплатить. Понятное дело что напрямую там этого написано не было, но юрист нам все доходчиво разъяснил.

Что тут началось. Юриста в чем только не обвиняли, что он и неуч, и намеренно нас обманывает и т.д и т.п. Всех фраз уже не помню, но продолжалось это все минут 15 если не больше. Все это время юрист им пытался аргументированно отвечать на обвинения, так же предлагал конкретные правки к их "договору". В итоге мне пришлось встать и сказать что если все, что предлагает юрист не будет внесено в договор, то мы с женой уходим и завтра сами договоримся с продавцами, без агентства. (Оглядываясь назад надо блин было так и поступить). В общем по итогу встречи договорились встретится у нотариуса для подписания договора задатка и внесли все нужные изменения в агентский договор.

Этап 2. День покупки.

Этот день тоже принес нам много ярких впечатлений и переживаний. Сама по себе сделка нервирует, когда ты сидишь в приемной нотариуса с кучей кэша в сумке вцепившись в нее как коршун в добычу. Тут еще и риЭлтора за твои же деньги относятся к тебе так, какбуд-то ты их первый враг, а продавцов облизывают с ног до головы.

В общем приехали продавцы, тоже муж с женой и это был первый неприятный сюрприз. Дело в том, что кроме них в квартире были прописаны еще два их совершеннолетних сына и выписываться они все собирались только после сделки, что в принципе логично. Чтобы у нас тоже не было проблем при выписке их сыновей, юрист им на задатке раза три повторил, что сыновья тоже должны явится на сделку и написать бумагу, что они обязуются выселится после продажи квартиры. И вот смотрим мы на продавцов и дальше состоялся разговор:

Я: - А где ваши сыновья?
П: - Ой, они себя плохо чувствуют, дома остались.
Я: - Вам же наш юрист говорил, что они должны присутствовать и написать бумагу, что будут выписываться после сделки. Я ведь тоже вам вчера звонил и напоминал.
П: - ну вот плохо себя чувствуют ... (и дальше я уже не помню, что они там говорили).
В итоге юрист на своей машине едет к ним домой, там застает этих деток с похмелья, они под его диктовку пишут эти бумаги и он возвращается с бумагами к нотариусу. Все это занимает лишний час или даже больше.

Хорошо хоть за это время нотариус не сидела без дела и подготовила договор купли продажи. Туда де была внесена сумма залога в размере пары тысяч долларов, которую продавцы получают после того как все выпишутся и освободят квартиру, ну и срок времени за который они должны успеть это сделать. За этот залог кстати тоже пришлось повоевать с риЭлторами, которые принялись грудью защищать интересы продавцов, за МОИ деньги интересы ПРОДАВЦОВ!!!!

После прочтения договора моим юристом и мелких правок мы пошли в отдельную комнату для передачи денег продавцам. Приемкой денег, почему то занялась риЭлтор, которая пересчитала их и проверила под ультрафиолетом. В процессе попросила заменить пару купюр, абсолютно кстати нормальных. И в итоге мы подписали договр.

Затем наступила очередь рассчитаться с агентством. Мы пошли опять в ту же комнатку и там я передал риЭлтору ее комиссию. Она опять придирчиво все проверила и попросила заменить одну сотню. Я сказал что на замену сотен у меня больше нет, могу заменить только на те, что она отбраковала для покупателей. Риэлтор скривилась, но больше просить замену не стала, а вот потом случилось кое что, что меня откровенно позабавило. Я читал на форуме о таком, но как-то за всеми переживаниями того дня это вылетело у меня из головы:
Р: - Ну все, поздравляю вас с покупкой квартиры, теперь верните мне ваш экземпляр агентского договора, вам он больше не нужен.
Я: - О_О Т.е. как это вернуть? Это ведь мой экземпляр, я за него только что вам заплатил больше деньги.
Р: - Ну он вам ведь уже больше не нужен, а с нас его требуют в компании для отчетности.
Я: - Для отчетности у вас есть ваш экземпляр договора. Я свой вам не отдам.
Смысла конечно особого оставлять себе эту писульку с гордым именем "договор" оставлять не имело никакого. Как уже писалось выше, никакой ответственности они оп нему не несли, но я понимал для чего она хочет его забрать. Все просто как ясный день, не хотела платить налоги с этой суммы. Деньги я передал ей кэшем, но отметку в договоре она об этом поставила, так что теперь, попади мой экземпляр в налоговую, а я туда его в конце концов отнес, она бы была вынуждена заплатить налог.
Р: - Ну раз вы не хотите отдавать ваш экземпляр, то пишите объяснительную почему не хотите это делать.
Тут я офигел в край. Надо было конечно ее послать, но мне стало уж совсем весело и я согласился. И в объяснительной на имя директора их фирмы так и написал: "Нехочу отдавать свой экземпляр договора потому что не хочу." Поставил подпись, вручил ей и давясь смехом удалился.

P.S. Надо сказать, что в дальнейшем документы от сыновей о том, что они обязуются выписаться мне пригодились. До суда не дошло но надавить пришлось.

Спасибо всем кто дочитал, надеюсь смог вас развлечь своей историей.
956

Я хочу купить квартиру. Краткое руководство.

Развернуть
«Я хочу купить квартиру». Краткое руководство.

Заранее, прошу прощения за возможные косяки по оформлению - мой первый пост.

Очень длиннопост.
В ответ на пост:


Не ожидал такого интереса к сделкам с недвижимостью.
Раз попросили пост на эту тему, пишу…

Пока писал, понял, что одним постом тут не отмахаешься, буду лепить серию, по посту за пару дней.

Краткое содержание всей серии постов:

1. Как понять, сколько стоит моя квартира и за сколько я смогу купить то, чего мне хочется?
2. На какие вопросы мне надо знать ответы по своей продаваемой квартире и по покупаемой взамен
3. Как красиво продать свою квартиру
4. Как оценить юридическую чистоту покупаемой на вторичном рынке квартиры
5. Как оценить юридическую чистоту покупаемой в недостроенном доме квартиры
6. Механизм сделки
7. Дополнительный материал:
a. Часто задаваемые вопросы и ответы на них
b. Перепланировки.
c. Типы домов, их плюсы и минусы
d. Статьи ГК, СК и ЖК. Короче, законы, которые все эти дела регламентируют.

В данном посте я дойду до 4-го пункта включительно.

Пара моментов в начале:

- Я уже несколько лет не занимаюсь недвижимостью и работаю в совершенно другой области. Клиентов при помощи этого поста не ищу. Максимум – могу направить к бывшему коллеге, в котором уверен.

- Этот пост НЕ поможет вам гарантированно избежать всех сложностей и вариантов попадалова и НЕ поможет вам купить квартиру самому, без помощи риэлторов и агентств.

- Тогда зачем этот пост? - Он поможет приобрести НАЧАЛЬНОЕ понимание о сделках с недвижимостью, не более. Это понимание поможет вам контролировать работу риэлтора, узнавать, что он будет делать и делает и примерно представлять, что он ДОЛЖЕН делать.

- Он поможет понять суть работы риэлтором и понять, что НОРМАЛЬНЫЙ риэлтор тоже не зря свой хлеб ест.

- О моём отношении к риэлторам: Я считаю, что они нужны. В вышеуказанном посте было много камментов в стиле: «Я как-то пообщался с риэлтором, он оказался нечист на руку, теперь я считаю, что всё надо делать без них». Не согласен в этим. Если ты пошёл ко врачу и он оказался лохом, который поставил тебе неверный диагноз, ты не лечишь аппендицит на дому кухонным ножом. Ты идёшь к хорошему врачу. Здесь такая же ситуация. К сожалению, 50-60% риэлторов в нашей стране действительно лживы и/или не профессиональны. Это происходит потому, что нет никакого лицензирования их деятельности. Любой Вася Пупкин может сегодня решить ,что он - риэлтор. Надеюсь, что со временем ситуация исправится. А пока мы имеем то, что имеем, ищите хороших риэлторов, используя сарафанное радио. Не знакомых, не дешевых, а именно ХОРОШИХ и ЧЕСТНЫХ. Такие есть.

- Также, читал о риэлторах: "А зачем с ними работать, они же ни за что не отвечают!". Добро пожаловать. У нас и врач не отвечает за качество вашего лечения, и адвокат не отвечает за исход дела. И, даже, если поужинаете в ресторане, а потом просидите на толчке неделю, за это никто тоже отвечать не будет. Но, мы всё равно идем к профессионалам. Важно, только, чтобы это профессионал, извиняюсь за тавтологию, было профессиональным.

Итак, переходим к сути вопроса:

Вы захотели купить квартиру. Или продать одну квартиру и купить другую.
Что делать? C чего начать?
Начать надо с исследования рынка – сопоставить хотелки с возможностями.
Идём на сайты, на которых эти квартиры продаются и смотрим цены.

На какие сайты? sob.ru, cian.ru, irr.ru, realto.ru, avito.ru

Смотреть стоит на всех, но, 95% информации на этих сайтах дублируется.
Смотрим, сколько стоит квартира, которую мы хотим продать и сколько стоит квартира, которую хотим купить.
Пытаемся понять, что сейчас с рынком недвижимости происходит. Если рынок «на взлете», мы сможем продать свою квартиру ближе к верхней планке цен на квартиры типа нашей. Если рынок стоит – по нижней. Если рынок «на взлете», мы понимаем, что и самим скидок по цене делать особо не надо, и нам этих скидок делать не будут. Если рынок в застое – наоборот. Также, оценка рынка поможет прикинуть сроки, за которые мы сможем решить свой квартирный вопрос.

В среднем на продажу одной квартиры и покупку другой стоит закладывать 3-6 месяцев. Бывает быстрее, бывает дольше, но, обычно диапазон сроков такой.

В бюджет сделки нужно заложить не только стоимость приобретаемой квартиры, но и все сопутствующие расходы: риэлтор (если будете пользоваться его услугами), аренда ячейки в банке, заказ нужных документов и т.д.

Сразу нужно понять, что свою квартиру по верхней планке цены, вы не продадите. Квартиры по завышенным ценам многие выставляют в расчете «на дурачка». «А вдруг прокатит?!» Люди могут продавать их годами и не продать. Также, надо понимать, что квартиру по нижней планке цены вы, скорее всего, не купите – обычно, если цена ниже рынка, значит есть проблемы с документами.

Посмотрели цены, определились, выставляем свою квартиру на тех же сайтах. Обязательно делаем красивые фото и, возможно, видео. Пишем красивый текст в объявлении. Указываем все плюсы квартиры. (Состояние квартиры, что с документами, полная/неполная стоимость, транспортная доступность, инфраструктура – сады/школы/магазины рядом).

Ниже привожу основные моменты, которые нужно будет указать в объявлении. Эти же моменты тебе нужно будет уточнять, когда будешь искать вариант для покупки:

1. Изолированные или смежные комнаты
2. Общая площадь, жилая площадь, площадь кухни.
3. Санузел разд/совм
4. Высота потолков. Хрущевка 2,45-2,5м. Панель: 2,65-2,8м. Сталинка: 2,8-5,6м
5. Этаж, этажность дома
6. Балкон / лоджия. (Балкон выступает, лоджия не выступает.)
7. Имеется ли телефон
8. Состояние квартиры. Отличное, евроремонт, требует косметического ремонта, требует ремонта. Немного приукрасить можно, наглеть не стОит.
9. Вид из окон (двор, улица, парк, озеро, панорамный-т.е. высокий этаж)
10. Состояние подъезда
11. Инфраструктура (школы, д/сады, подз. паркинг, территория, фитнесс-клуб и т.д.)
12. Как далеко от метро (пешком / транспортом)
13. Документы: первичн и т.д.
14. Юридически свободна / нет
15. Перекрытия: ж/б, дерево, смешанные
___________________________________________

Объявление должно быть таким, чтобы, глядя на него, ты сам хотел свою квартиру. Тогда, её захотят и другие. В цену закладываем небольшой торг. Ждём…

Если звонков нет вообще в течение нескольких недель, снижаем цену. Если есть – ждём, показываем, торгуемся.

Когда нашёлся покупатель, заключаем договор. Договоров может быть много вариантов.

Вот основные:

1. Предварительный договор купли-продажи. По этому договору, вы обязуетесь продать данную квартиру в указанные в договоре сроки. Если вам пытаются пропихнуть такой договор, отказывайтесь. Потому, что, если вы не найдёте себе в указанные сроки достойную альтернативу, на вас будут давить этим договором. Выкинуть на улицу по нему практически невозможно, но нервы попортят.

2. Договор о внесении задатка. По такому договору, если люди внесли задаток и передумали покупать, задаток остаётся у вас. Но, если вы передумали продавать, вы возвращаете задаток в двойном размере. (см. ст. 380, 381 и 416 ГК. РФ). В Москве от такого обычно отказываются. Мало ли, что может измениться. Зачем брать на себя лишние финансовые обязательства?

3. Договор о внесении аванса. Фактически, это договор, по которому никто никому ничем не обязан. Даже покупатель вправе забрать аванс, если передумает покупать (о чём многие, кстати, не знают).

Тут возможны варианты. Это может быть и обеспечительный платёж и куча чего еще. Агентства недвижимости, которые будут работать на стороне покупателя вашей квартиры могут проявить чудеса изобретательности. Потому, что их задача состоит в том, чтобы вы несли максимум ответственности, а они и их клиент минимум. Поэтому, по каждой конкретной ситуации придётся консультироваться со специалистом.

Итак, покупатель появился, аванс внес, договор подписал. Ура! Первая часть большого пути пройдена! Что делать дальше?

Дальше идём на те же сайты и ищем вариант для покупки.

Нашли, звоним. Кто продаёт, собственник, или агентство – неважно.

Какие вопросы задаём при звонке? – Да те же самые:

1. Изолированные или смежные комнаты
2. Общая площадь, жилая площадь, площадь кухни.
3. Санузел разд/совм
4. Высота потолков.
5. Этаж, этажность дома
6. Балкон / лоджия. (Балкон выступает, лоджия не выступает.)
7. Имеется ли телефон
8. Состояние квартиры. Отличное, евроремонт, требует косметического ремонта, требует ремонта
9. Вид из окон (двор, улица, парк, озеро, панорамный-т.е. высокий этаж)
10. Состояние подъезда
11. Инфраструктура (школы, д/сады, подз. паркинг, территория, фитнесс-клуб и т.д.)
12. Как далеко от метро (пешком / транспортом)
13. Документы: первичн и т.д.
14. Юридически свободна / нет - Здесь важно слушать интонацию отвечающего. Если есть паузы, междометия и т.д. - 100%, что человек врет. Врут часто и много. Привыкайте.
15. Перекрытия: ж/б, дерево, смешанные

Смотрим квартиру . Если вариант нравится, говорим об этом, но осторожно. Нам нужно создать у покупателя двойственное чувство: с одной стороны, он должен увидеть, что мы – реальные покупатели. С другой, что мы легко можем «соскочить», если он будет несговорчив по цене. Это сделает его более гибким, когда будем торговаться. А мы будем.

Дальше немножко включаем психолога. Смотрим на продавцов – что за люди? Пьющие, или нет? Сколько лет? Примерный социальный статус и т.д.

Потом торгуемся. Тут всё понятно. Всё должно быть вежливо и неторопливо, если рынок не «на взлете». Иногда мы слишком торопимся на этой стадии и теряем 100.000-300.000 рублей из-за этого.
Поторговались, договорились. Просим документы. Иногда они прямо на дому лежат, иногда – в агентстве.

Никаких авансов/задатков не даём, пока не исследуем все документы и не разберемся с юридической чистотой квартиры.

Какие документы нам, скорее всего, покажут? – Свидетельства праве о собственности (недавно отменили) и документы-основания. Тут важно понимать, что само свидетельство – это вообще не главный документ. Самый важный – это документ – основание. Т.е., на основании чего человек стал, собственно, собственником и получил это свидетельство.

Чаще всего это один из трех вариантов (пишу в порядке того, насколько часто встречается):

- договор купли-продажи
- договор передачи (т.е., человек приватизировал квартирку и получил право собственности на неё)
- свидетельство о праве наследования

Всего же вариантов намного больше:
1. Договор передачи
2. Наследство по закону
3. Наследство по завещанию
4. Дарение
5. ДКП
6. ДКП с обременением
7. Договор ренты
8. Договор мены
9. Обмен
10. Договор определения долей
11. Решение суда

12. ДДУ
13. Преварительный договор
14. Договор инвестирования

Последние три – для новостроек

Смотрим, когда человек стал собственником метров и т.д.

Также, могут из документов предоставить поэтажный план, экспликацию и кадастровый паспорт.

Что делаем дальше?

Дальше – самое важное. Надо же не просто купить квартиру, надо еще не остаться на улице и без денег после её покупки.

Проверяем юридическую чистоту квартиры. Но, об этом, дорогие детишки, вы узнаете в нашей следующей программе… 
3367

Как я покупал квартиру. Мануал для нечайников и параноиков.

Развернуть
Некоторое время назад потребовалось купить квартиру и пришлось получить некоторый опыт, которым хочется поделиться с такими же, как и я, неискушенными в вопросах приобретения недвижимости.

Объявления искал в интернете на нескольких сайтах одновременно, выбор квартир приятно радовал (я был наивен и не знал, что половина - дубли).
Естественно, 99% объявлений оказывались от риелторов. Причем все риелторские агенства, как правило, тырят друг у друга инфу и пасутся на 1-2 основных сайтах недвижимости. Особо продвинутые даже заводят "свою" базу.
Если кто то один или даже собственник выложил объявление, то остальные просто внаглую публикуют дубль (иногда даже с существенными отличиями от оригинала +/- этаж, площадь).

Первый опыт. Мутные риелторы и неадекватные собственники.

Решив довериться опыту риелтора, я не стал глубоко вникать в суть вопроса и договорился с одной мадамой посмотреть перспективную квартиру. Меня встретила шустрая девушка лет 25, которая доверительно мне сказала, что собственники пожилые и шуганые люди, поэтому настоятельно предложила цену квартиры с ними не обсуждать и вообще не спрашивать про стоимость (!), а предоставить это ей.

Мои первые ошибки:
- я пошел смотреть квартиру, не узнав предварительно по телефону основные вопросы (о них в конце)
- я смешно согласился не спрашивать цену у собственников, первый признак, что риелтор не чист на руку. Сейчас бы я рассмеялся ей в лицо на такое. Обсуждать цену с собственником это наше право и никакая "прокладка" между нами не должна этому мешать. Собственники оказались действительно пожилыми, лет 65-70, которые переехали из какой то деревни в город, но деревню из себя так и не смогли вытравить и посему решили туда вернуться. Ремонт обычный под ключ, запах неприятный, на вопрос "а где тут слив от стиралки" дедок хозяин гордо продемонстрировал сливной шланг из ванны в туалет, который он разворачивает по коридору каждый раз, когда им нужно стираться.

Внимание.
- если собственники пожилые 65-70 лет, то нужно требовать актуальную справку из психдиспансера о том, что они вменяемые. Иначе есть риск, что после покупки окажется, что они давно на учете и как раз в момент продажи их рассудок помутился и суд признает такую сделку ничтожной, а вы огребете кучу проблем.

В принципе, квартира мне понравилась, цена была более менее, но на выходе из подъезда с риелторшой выяснились интересные вещи. Так как дом новый ( менее 3-х лет ), то при продаже собственники обязаны уплатить налог на прибыль если сумма сделки более 1 млн. То есть квартиру покупаешь за 3 млн, а в договоре пишешь 1 млн. Риелорша начала уверять, что это нормально, все так делают, составляется договор о ремонте помещения и т.д. бла бла бла, короче все схвачено, все так делают.

Опасность тут в том, что в случае расторжения сделки, а вкупе с пожилыми и не совсем адекватными (это я заметил во второе посещение) собственниками, выплачивать они вам будут ту сумму, что указана в договоре.

Дальше риелтора повезла меня в другую, в хлам убитую квартиру с такой же ценой так сказать для контраста. Контраст ей создать удалось, я повелся и решил дожимать первый вариант. В виду мутности цены и необычных условий с занижением решено было сходить к ним в гости уже без риелторши. Со второй попытки удалость застать их дома, в процессе общения я уточнил цену, которая оказалась меньше на 150 тыс, чем озвучивала риелторша и - вуаля - собственники не знали ни о каком занижении! Я сказал им о том, что риелтора завысила их цену и еще добавила от себя занижение цены договора, оставил им свой телефон и взял их, договорившись быть на связи.

И через 5 минут после выхода получаю звонок от риелторши, который позвонили эти умники и сказали о моем приходе. Курица начала мне выговаривать, что так делать нехорошо и тд, в ответ я просто сказал, что не имею дел с мошенниками вроде нее и положил трубку. Готов был купить эту квартиру по заявленной цене без всяких занижений, но хитросделанная риелторша и маразматики-стукачи сделали все, чтобы я опомнился. Зачем она врала про занижение и в чем ее выгода здесь - до сих пор не пойму.

Из этой истории вынес мораль: если риелторша мутит воду и попалась на вранье - сразу лесом.

Умей разговорить собственника.

Через некоторое время договорился посмотреть квартиру за неплохую цену в том же районе. Предварительно узнал по телефону все ли с квартирой в порядке в плане собственников. Меня уверили, что все ок (ха-ха-ха). Смотрел без риелторши - уже показатель, что что то не то.
Придя по адресу, я увидел межкомнатную дверь, установленную в качестве входной. За дверью женщину лет 40 с 4-мя детьми, которой нужно срочно продать квартиру, чтобы купить себе подешевле, так как эта обходится слишком дорого.
В процессе непринужденной беседы выяснилось, что один из собственников находится в местах не столько отдаленных, но имеется от него доверенность.

Про доверенность я скажу отдельно, но если вы не хотите, чтобы к вам вселили зека или чтобы он к вам ломился после освобождения, с такими вариантами лучше не связываться.
Женщину жалко, она сказала, что уже год не может продать квартиру. Риелторша даже не тратила время на эту квартиру, тупо ждала когда какой нибудь лох клюнет и отстегнет ей за услуги.

Мораль: если даже риелторша не идет с вами - соваться нет смысла.


Почти купил, но сомнения победили.

В том же доме смотрел такую же квартиру, риелторша оказалась более менее приличной теткой, но страдала словесной диареей. Собственники были внешне благополучной семьей, основательный мужик, жена и 2 несовершеннолетних детей. Мужик по общению понравился. Сказали, что присмотрели уже более просторную квартиру себе и теперь продают свою.

Риелторша без перерыва нахваливала квартиру, общалась непринужденно с хозяевами, вместо того, чтобы отвечать когда ее спрашивают и не путаться под ногами.
В итоге квартира понравилась, но был подводный камень.

Когда вы продаете квартиру, собственники в которой несовершеннолетние дети, вам требуется одобрение опеки. Причем одобрение будет под гарантию приобретаемого жилья, то есть просто так продать квартиру детишек вам никто не даст. И новое жилье должно быть либо аналогичной площади, либо большей, чем текущее.

А теперь важный момент для покупателя. Если сделка продавцов по какой то причине сорвется, то и ваша будет признана недействительной! И вас выкинут как котят из вроде бы честно купленой квартиры. Здорово да? Мне тоже понравилось. Естественно, риелторы вам этого не скажут за редким исключением (я нашел это исключение, который мне посоветовал просто не связываться с такими квартирами). Уберечься от этого никак нельзя.
Хотя может как то можно, но вряд ли вам кто то пойдет навстречу или прогнется под вас.

Мораль сей истории: собственники несовершеннолетние ? - до свидания.


Идеальный вариант, но не без ложки го...эээ риелтора.

Квартиру я нашел, хозяевами была молодая семья (лет 25), собственником квартиры был только муж. Жена и ребенок даже не прописаны. Они тоже нашли уже себе квартиру больше и искали покупателя. Цена была 300 тыс больше, чем в предыдущих, а площадь меньше, но жена сказала "покупай, пока не увели" и я решил брать. Надо сказать, что там тоже была риелторша, вела она себя чуть поскромнее, чем предыдущие и тем усыпила мою бдительность. Продавец скинул цену ровно на стоимость услуг риелтора.

Далее мы с ним спокойно подписали предварительный договор в котором зафиксировали сам факт намерения о покупке квартиры, причем детали мы не писали, надеясь на риелтора (ах какие мы наивные), я заплатил комиссию риелтору и мы разошлись готовить документы и ждать определенных движений от риелтора.

И тут мы поняли насколько же "полезные" люди эти риелторы. Этой личности, берущей 2% со сделки с покупателя, ровным счетом было насрать на наш комфорт, на наши тревоги и заботы. Она предоставила мужику список справок, которые он сам должен был собирать, сказала число, когда ее верные миньоны займут нам очередь в Регистрационную палату, куда попасть "нереально сложно", по ее же словам и на этом забила на все.

А мы остались со своими сомнениями, так как никто до этого не покупал и не продавал квартир. Как подстраховаться ? А вдруг он не отдаст денег ? А вдруг квартиру не оформят, а деньги отдашь? Короче, пришлось лопатить кучу информации в интернете и ходить к другим риелторам, которые бесплатно (!) ответили не некоторые вопросы.

В итоге идеальная сделка выглядит так:
- собственник среднего возраста, семейный, имеющий права на машину (гарантия, что не псих и не нарк, не оспорят на этом основании сделку в суде)
- нет несовершеннолетних собственников
- нет отбывающих наказание собственников
- никаких доверенностей, только очное подписание. Кинуть по доверенности - это плевое дело. Собственник может отменить доверенность в любом месте страны за 5 минут до подписания договора вами, он может быть мертв к моменту подписания и вы об этом не узнаете, а потом придут наследники и судом аннулируют доверенность, он может быть психом и т.д. Во всех этих случаях сделка признается ничтожной по суду. Исковая давность 3 года. Доверенность? - Досвидос.

Сама схема проведения сделки:
- вы заранее кладете на свой счет сумму
- приходите вместе с продавцом и в его присутствии получаете эти деньги в кассе. Это избавит вас от необходимости пересчитывать каждую пачку.
- поднимаетесь в отдел ячеек и заключаете типовой договор банковской ячейки. Сотрудники банка отлично знают каким он должен быть.
- закладываете деньги в ячейку и ключ берете себе или отдаете продавцу. лучше себе конечно.
- едете в Регистрационную палату и заключаете договор купли-продажи. Набор справок можно загуглить либо попросить в той же рег-палате. Разговоры о том, что туда нереально попасть справедливы лишь для утренних часов, когда там реально очередь хвостом на улицу. В середине дня или ближе к концу, там НИКОГО не было.
- ждете две или три недели и едете с продавцом в Рег-палату, получаете документы, свидетельство собственника и тут же отдаете ключ продавцу
- едете в банк, продавец получает свои деньги из ячейки и пишет вам расписку, что деньги получил, расчет произведенг. Рыба расписки гуглится.

Спорные места в этой схеме.

- банк не несет ответственности за содержимое ячейки. Теоретически деньги оттуда могут испариться. Но, на мой взгляд, вероятность тут крайне мала. Выбирайте центральный офис, этим вы ее еще больше понизите, если же вы оба параноики, то оформите аккедитив. Он будет стоить в районе 10 тысяч, вместо 1 тыс. за ячейку, но дает гарантию 146%.
- у кого находится ключ до сделки. Особой разницы тут нет, доступ к ячейке можно получить и без ключа при наличии документов, которые прописаны в договоре аренды ячейки, а за ключ придется заплатить штраф как за утерю. Это если вдруг вам покупатель не отдаст ключ.

Есть еще вариант сделки с обременением: на квартиру накладывается обременение продавцом до момента расчета. Это дополнительная подстраховка для продавца от вышеописанных неожиданностей. Также такие сделки оформляются за 5 дней вместо 18.

И вот тут возникает оооочень спорный момент для покупателя. Продавец может не снять обременением после продажи. В таком случае доказать факт получения денег вам будет нечем :) Доказательством является его расписка или приход денег на банковский счет и устанавливается судом. И вы получите купленную вами квартиру с обременением в пользу продавца.

Конечно, случаи бывают разные и нужно внимательно смотреть с кем ты имеешь дело. Кому то можно поверить, а вообще стоит максимально подстраховаться обоим. Поэтому либо сделка без обременений по вышеприведенной схеме, либо аккредитив.
Можно конечно просто заключить предварительный договор купли продажи, договор купли продажи, перекинуть деньги на счет продавца и даже если он откажется продавать вам, то по суду вы заставите его продать вам квартиру и докажите факт получения им денег (только счет проверьте куда кидаете, а то окажется однофамильцем). Но учтите, что пока договор не зарегистрирован в Регпалате, он не дает вам прав на квартиру.

Еще очень важный момент.
Досконально прописывайте в договорах все этапы сделки. Когда, сколько денег, через ячейку или аккредитив, счет продавца, куда будут переводиться деньги.
Внимательно проверяйте паспортные данные ВЕЗДЕ. В моем случае, в банке при заключении договора доблестные работники перепутали продавца с покупателем. И я мог получить и квартиру и деньги (естественно, я бы так не сделал).


Ну и конец истории.

Участие риелторши в нашем деле сводилось к тому, что она привела меня, потом распечатала один договор, другой и заняла очередь в Рег палату. Все.
При этом она меня еще и прогибала отдать часть денег продавцу перед оформлением сделки в Рег палате, чего делать не рекомендуется. То есть я ей заплатил 2%, а она в первую очередь учитывала интересы продавца. Хорошо, что он оказался порядочным человеком.

Вывод: с паразитами - риелторами я больше дел иметь не буду. Они не несут никакой ответственности и их прямая выгода в том, чтобы вы как можно быстрее купили квартиру, без разницы насколько она подозрительная, они будут впаривать вам дичь, что все в порядке. Более того, я уверен, что абсолютное большинство их не знает и половины вещей, что я описал выше. Да им это и не надо, вся их работа это разместить объяву, свести и забрать свое бабло.

Справедливости ради скажу, что есть и добросовестные честные риелторы, чтобы их распознать - спросить о рисках покупки квартиры по доверенности и с несовершеннолетними. Тот, кто вам не скажет хоть про из вышеприведенных рисков - либо лжец, либо непрофессионал.

Надеюсь, моя портянка будет кому то полезна и отнимет часть прибыли у 2%-х паразитов. И помните, что деньги вы отдаете в один момент, а в случае ошибки получать их будете с продавца очень долго и малыми порциями, поэтому если есть хоть малейшие сомнения в сделке - не идите на нее. Всегда найдется лучший вариант.
491

Продали мою квартиру: Как же купить квартиру 26 лет?

Развернуть
Обещанный пост на тему «Молодому человеку преимущественно парню, купить квартиру». На самом деле, интриги и какого-то мега легкого способа тут нет, НО! Для начала, мы среднестатистический молодой человек, закончил школу, ходишь в институт и в 21 + - 1 год, ты уже будешь специалистов в какой-то области, но как и все «дипломники» страдают, много шуток и мемов на эту тему и наверное в 90% случаев это так и есть, вы не кому не нужны со своим дипломом или нужны но за копеечную зп и пока ты «прокачаешь скил профы» ты уже будешь старый в лучшем случае живущий в съёмной хате озлобленный на всех и вся, в худшем в 25-27 лет жить с мамой , а то и в 30 лет. Мало кому везет попасть на супердолжность и получать кучу бабла или тебя еще и жильем снабдили родители! Но выход всегда есть, конечно можно было бы забить остаток поста словом «Работай» пока не кончатся отведенные знаки… Но… Я не буду описывать свою историю, так как воды пойдет много, да и кому это надо?) Хочешь уже жить в своей квартире и до 30 лет решить этот вопрос? Тогда собирай манатки, жопу в кулак и вали СЕВЕР, вали на ВАХТУ. Для Красноярска и области, вариант «Ванкор» другие и на Ямал уезжают, и Сургут, и везде, тут много проскальзывало «ой да туда не попасть, это не реально ток по связям» я скажу так, там такие текучки что люди там нужны, а пока ты тянешь, ты стареешь, и размякаешь. Есть права? Будешь водителем! Водители там получают на «тяжах» очень много, да даже повар или охранник получают достойные зп, если брать IT, то на «Ванкоре» за 45 дней, около 90 т.р, скажете не много? «Да я больше получу в городе, и не буду жить на отшибе» да конечно так и есть, НО, ты в городе тратиться будешь, еда, жилье, да просто куда-то сходить, ты не сможешь как кощей над златом чахнуть, а на вахтах, ты живешь бесплатно еда тоже (в некоторых есть столовки, но там смешные цены) и по итогу ты деньги эти сохранишь, в городе пока отдыхаешь перед след поездкой, можно еще поработать, хотя те же 35, итого за 90 дней ты получишь 125 штук, из которых ты нечего не потратишь на себя любимого, это самые простое. Некоторые, те же сварщики, рабочие РУКАМИ, получают гораздо больше админа, который 90 дней ходит по офису в тайге и ковыряется в носу. А скажем получить корочки сварщика, вам можно в любой ПТУ, и работай до посинения, за года два таких поездок можно скопить капитал на первоначальный взнос на ипотеку, когда скопили, спокойно покупаете долевое, ту квартиру которая вам по душе (в разных регионах по разному, поэтому для кого-то и 500 т это офигенный взнос, а для Москвы, это конечно пшик) по итогу, 2-3 года работы, купленная в ипотеку квартира в 24-25 лет и всего 30-40% суммы мы добили ипотекой, которую мы растягиваем как можно дольше, чтоб платеж был смешной, сдаем квартиру в аренду и дальше работаем, буквально еще 1-2 года работы, и вы закроете кредит. И на выходе в 26-27 лет вы получаете, свое «чистое жилье» согласно свои хотелкам. Это самое просто, но и есть вариант перепродажи, вы купили долевое, дом сдался через 3-4 месяца, вы квартиру продали дороже тысяч на 300-400, опять взяли долевое, и так крутите, вы все равно на Вахте живете, у вас нет потребности в жилье. Недвижимость — это самый надежный источник вложение, забудьте о машинах, о клубах и отдыхах, вы пашете вы работаете вы хотите жилье. Главное переломить себя, а когда проходишь такую школу, такой хардкор, дальше на все будешь смотреть с улыбкой. Заводи семью, а если так повкалывать еще пару лет, то можно выйти уже на 3шку, а куда больше? Некоторый уходят в постройку дома, тоже вариант отличный. А кто втягивается, по итогу имеют помимо своего жилья, 2-3 квартиры которые продаются-сдаются и приносят практически пассивный доход. Ну и мало кто знает, когда вы покупаете квартиру после застройщика, 100% в этой квартире есть косяки по отделке, ремонту и так далее. Поэтому смело идем с претензией к застройщику, после экспертизы и требуем денег, через суд 100% дело выигрышное, некоторые отсуживают по 300-350 тысяч, а согласитесь это очень хороший взнос в ваш кредит и бюджет.
Подведем итоги к той воде что тут была: Тебе 20 лет? У тебя есть руки? Ноги? Собирай свои манатки и вали на вахты, работай, зарабатывай забудь на ближайшую 5летеку что такое отдых, что такое гулять и отдыхать, что такое покупать тачки в кредит, что такое считать копейки до зарплаты. Через 5 лет ты будешь жить в своей квартире и смотреть с улыбкой на вайнеров, которые будут плакать и ныть, что в этой стране нет работы, нет возможности и нельзя заработать на жизнь, а дальше живи, работай в удовольствие и не думай о том что тебе жить не где.
Кстати есть отличные гос.программы, молодая семья, им квартиры по льготной цене продают, у нас (Красноярск) при средней цене 58 т за квадрат, по льготе для молодых семей 35 т за квадрат, конечно жилье в отдаленных участках, но все же, как стартовые квадратные метры вполне сгодиться.

П.С: Дико извиняюсь за орфографию и я не на что не претендую, я просто решил высказать свое мнение на решение жил вопроса:)
1362

Как знакомая квартиру купила.

Развернуть
История в принципе ни о чём. Не судите строго :)

Знакомая с мужем покупали квартиру, сначала вроде бы всё шло хорошо, но тут тётка продающая им квартиру узнала, что они получат налоговый вычет в 300 тыс, у неё аж похолодело в груди. "Ой, дёшево продала", запричитала она, "Даром! Даром, отдала". 300 тысяч не давали ей спать. Второй интересный момент случился, когда они уже оформились, передали деньги и тут она им звонит и говорит, что со сдачей её таунхауса, в который она собиралась переезжать что-то затягивается и ей надо пожить подольше. Знакомая вошла в положение и разрешила ей пожить там ещё 2 недели. Тётка была этим сроком очень недовольна. Ну и кульминация, всё-таки она съехала, приезжают они в квартиру, а там ни одной лампочки, ни одной розетки, выключателя, сняты все полочки, зеркало в ванной и дверной звонок :)